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中国房价步入“万元时代”,房价还会涨吗?

2020年10月20日,国家统计局发布的9月70城房价数据显示,9月份商品住宅销售价格涨幅略有回落。不过,根据国家统计局19日发布的前三季度全国房地产开发投资和销售情况,有观点认为,全国住宅平均价格已步入“万元时代”。这些房地产数据矛盾吗?房价还会涨吗?究竟该怎么看?

深圳

“房价下跌可能性不大,房价总体上稳中向上”
9月份,无论是新房还是二手房,价格环比涨幅都降了。
如,4个一线城市新房价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手房价格环比上涨0.9%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。
此外,31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.3%和0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。35个三线城市新房价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.5个百分点;二手房价格环比上涨0.6%,涨幅与上月相同。
那全国房价步入“万元时代”是不是意味着房价摁不住呢?并不是,来看看这个说法是怎么来的。
19日,国家统计局公布数据显示,前三季度,全国商品房销售面积117073万平方米,下降1.8%。商品房销售额115647亿元,增长3.7%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,前三季度,全国商品房均价为9878元/平方米,同比涨幅为5.6%。“另外,从单月数据看,全国平均房价近三个月连续突破了万元水平,基本上可以认为全国房价已经步入了万元的时代。”
他认为,在对待房价指数和成交均价方面,需要注意区别,房价指数剔除了很多干扰,更好地展示楼市周期。
“随着地价上涨,单纯的房价下跌可能性其实不大,房价总体上还是稳中向上。之所以认为今年9月份房价指数不错,是因为涨幅收窄,或者说没以前那么涨了。”严跃进表示,目前全国约有10多个城市出台了稳地价新政,这值得全国其他城市学习。

2020年全国城市房价排行(住宅)
序号 城市名称 平均单价(元/㎡) 环比 同比
1 深圳 76,720 1.96% 18.62%
2 北京 64,081 2.51% -1.89%
3 上海 58,595 0.62% 10.07%
4 厦门 48,464 0.37% 7.85%
5 广州 38,991 4.64% 15.11%
6 三亚 36,050 -0.19% 0.71%
7 南京 32,781 3.62% 0.95%
8 杭州 31,211 -0.09% -0.81%
9 福州 25,937 0.35% -0.33%
10 天津 25,793 -1.15% 0.14%
11 宁波 24,660 6.29% 14.58%
12 珠海 23,628 0.83% 2.62%
13 苏州 22,849 3.90% -1.12%
14 温州 22,337 1.12% 2.20%
15 青岛 21,860 0.92% 0.27%
16 东莞 20,181 4.76% 31.41%
17 丽水 19,330 3.75% 4.37%
18 武汉 19,055 -0.69% 4.24%
19 金华 17,918 2.37% 4.11%
20 成都 17,873 3.84% 14.92%
21 无锡 17,178 0.49% 9.87%
22 合肥 17,039 2.21% 6.72%
23 常州 16,876 2.95% 9.58%
24 济南 16,737 8.23% 1.22%
25 大连 16,346 0.58% 2.73%
26 南通 16,339 3.55% 6.49%
27 西安 15,622 1.84% 4.45%
28 衢州 15,460 1.04% 5.82%
29 舟山 15,455 2.65% 2.92%
30 海口 15,309 1.09% 0.89%
31 嘉兴 14,879 1.60% 13.19%
32 台州 14,738 0.23% -0.79%
33 石家庄 14,700 0.99% 0.33%
34 廊坊 14,609 -4.16% 0.72%
35 扬州 14,603 1.25% 4.43%
36 昆明 14,178 -0.37% 7.33%
37 莆田 14,023 6.89% 6.62%
38 大理 13,880 1.46% 4.48%
39 郑州 13,878 -0.06% -3.16%
40 泉州 13,618 5.35% 11.81%
41 绍兴 13,571 -0.88% 8.23%
42 佛山 13,540 0.74% 5.54%
43 南宁 13,204 1.91% 8.80%
44 兰州 13,121 -0.76% 5.90%
45 唐山 12,900 0.19% 6.22%
46 宁德 12,817 3.92% 18.06%
47 南昌 12,729 3.53% 0.79%
48 重庆 12,538 0.89% -1.70%
49 漳州 12,318 -2.07% -2.55%
50 芜湖 12,317 2.49% 3.18%
51 龙岩 12,028 3.74% 9.41%
52 中山 11,943 -0.57% -1.36%
53 呼和浩特 11,940 -0.80% -1.75%
54 太原 11,829 -0.15% -2.65%
55 湖州 11,798 0.36% 1.95%
56 拉萨 11,702 -3.36% 0.36%
57 沈阳 11,639 -0.58% 5.23%
58 泰州 11,577 -1.23% 2.89%
59 秦皇岛 11,460 2.89% 6.70%
60 徐州 11,396 1.09% 8.37%
61 哈尔滨 11,244 0.84% 0.37%
62 长沙 11,144 0.29% 2.80%
63 惠州 10,938 -0.30% 5.55%
64 盐城 10,931 3.18% 8.54%
65 汕头 10,823 2.44% 1.76%
66 三明 10,547 4.54% 11.08%
67 沧州 10,507 -0.97% -1.15%
68 连云港 10,351 -4.69% 4.68%
69 西宁 10,264 1.54% 13.59%
70 长春 10,184 -0.37% 0.36%
71 淮安 10,170 2.91% 19.88%
72 洛阳 10,098 1.55% 6.52%
73 湛江 10,017 -1.35% 2.46%
74 承德 9,946 1.19% 0.94%
75 保定 9,940 1.16% -3.01%
76 泰安 9,937 -5.18% 8.46%
77 邯郸 9,897 1.29% 5.37%
78 镇江 9,869 0.45% 0.22%
79 烟台 9,764 0.12% -0.35%
80 贵阳 9,598 1.88% -0.13%
81 黄山 9,493 1.45% 3.63%
82 儋州 9,455 -0.40% 7.62%
83 赤峰 9,434 0.13% -0.05%
84 日照 9,427 -0.87% -9.32%
85 临沂 9,327 0.49% -4.06%
86 凉山 9,302 -0.88% 2.77%
87 天水 9,289 -0.54% 3.69%
88 威海 9,269 1.21% -1.46%
89 张家口 9,178 8.64% -0.96%
90 柳州 9,174 0.32% -2.73%
91 襄阳 9,095 -2.06% 0.54%
92 长治 9,001 2.03% 13.74%
93 保山 8,929 3.90% -2.05%
94 宿迁 8,915 -1.58% 12.01%
95 池州 8,878 -0.84% 6.31%
96 淄博 8,872 -0.97% -3.37%
97 江门 8,795 4.08% 1.35%
98 聊城 8,745 0.23% 4.13%
99 晋城 8,705 2.69% 11.03%
100 乌鲁木齐 8,607 7.06% 1.20%
101 南平 8,599 4.67% 5%
102 咸阳 8,528 4.66% 11.45%
103 铜陵 8,523 3.10% 0.88%
104 丽江 8,410 -3.41% -2.21%
105 九江 8,365 1.05% 9.97%
106 赣州 8,356 -0.29% 1.21%
107 玉溪 8,324 0.07% 3.81%
108 枣庄 8,285 3.15% 8.30%
109 德州 8,163 0.32% -1.97%
110 安庆 8,154 2.19% -1.10%
111 马鞍山 8,115 1.13% 7.73%
112 南阳 8,021 -1.88% -0.03%
113 西双版纳 8,011 0.82% -6.62%
114 宜昌 7,962 1.01% -8.08%
115 包头 7,949 4.25% 4.16%
116 济宁 7,942 3.05% 4.73%
117 蚌埠 7,923 -6.45% 4.06%
118 宣城 7,889 0.67% 3.79%
119 庆阳 7,877 1.20% 11.47%
120 阜阳 7,835 2.05% 0.65%
121 林芝 7,800 1.36% -9.08%
122 东营 7,791 -0.71% 1.52%
123 淮北 7,773 2% 7.81%
124 吉安 7,764 -0.84% -0.23%
125 上饶 7,749 1.29% 2.50%
126 榆林 7,746 4.62% 14.17%
127 濮阳 7,698 -1.75% 6.77%
128 鄂尔多斯 7,691 3.03% 17.23%
129 普洱 7,688 0.07% -1.51%
130 滨州 7,678 1.98% -5.73%
131 德宏 7,650 1.33% 6.49%
132 衡水 7,564 -0.02% -1.02%
133 潍坊 7,549 1.04% 1.28%
134 绵阳 7,543 3.28% -2.70%
135 汕尾 7,537 0.68% 6.62%
136 晋中 7,527 2.83% 6.27%
137 吉林 7,434 -1.84% 5.17%
138 宜春 7,428 0.75% 2.36%
139 陇南 7,386 4.66% 5.85%
140 滁州 7,333 0.75% 5.37%
141 临沧 7,233 -0.44% 4.10%
142 抚州 7,207 0.48% -2.14%
143 六安 7,156 1.55% 3.56%
144 邢台 7,148 -0.92% -2.27%
145 桂林 7,107 -3.08% -1.77%
146 清远 7,092 2.44% -3.42%
147 新乡 7,085 1.53% 1.20%
148 宿州 7,044 0.11% 4.28%
149 茂名 6,997 -1.92% -7.72%
150 河源 6,971 1.70% -3.67%
151 开封 6,962 4.44% 1.04%
152 眉山 6,914 0.96% -2.80%
153 丹东 6,911 -0.16% 4.26%
154 肇庆 6,880 -0.90% -2.94%
155 银川 6,874 -0.95% 7.58%
156 鄂州 6,874 1.33% 3.13%
157 南充 6,870 -4.05% -4.81%
158 景德镇 6,861 -0.49% 6.05%
159 平凉 6,784 -0.17% 3.22%
160 揭阳 6,718 -1.37% -3.06%
161 宜宾 6,706 0.74% 1.46%
162 大同 6,694 -0.95% 6.64%
163 北海 6,693 3.93% -5.01%
164 潮州 6,674 17.55% -6.81%
165 新余 6,656 2.75% 12.65%
166 达州 6,643 -0.52% -6.54%
167 亳州 6,639 -0.02% -1.80%
168 梅州 6,625 -3.32% -6.92%
169 常德 6,606 -0.02% -3.04%
170 十堰 6,574 1.26% 10.36%
171 遂宁 6,555 2.01% 1.47%
172 广元 6,539 2.81% 6.15%
173 岳阳 6,526 -1.85% -10.79%
174 鹰潭 6,508 -0.29% 5.43%
175 张家界 6,503 0.29% -1.40%
176 淮南 6,486 0.96% 1%
177 株洲 6,461 3.78% 0.77%
178 武威 6,417 -1.41% -0.99%
179 攀枝花 6,382 -4.94% 12.41%
180 信阳 6,361 0.13% -2.43%
181 德阳 6,337 -0.73% 2.05%
182 韶关 6,333 0.91% 8.14%
183 荆州 6,290 -0.45% -2.63%
184 泸州 6,254 1.82% -4.41%
185 曲靖 6,251 0.52% 17.05%
186 阳江 6,250 2.88% -4.06%
187 临汾 6,246 1.11% 13.42%
188 许昌 6,240 -0.48% 0.74%
189 红河 6,220 2.48% 7.13%
190 永州 6,157 0.72% -0.34%
191 黄冈 6,099 -1.63% 8.98%
192 安阳 6,089 1.05% 2.62%
193 巴彦淖尔 6,076 1.45% 3.38%
194 鹤壁 6,075 -1.01% -1.94%
195 楚雄 6,070 -0.20% 6.27%
196 延安 6,070 2.91% 5.64%
197 昌吉 6,063 3.76% 4.91%
198 内江 6,034 -2.77% -3.87%
199 贵港 6,027 -2% -7.52%
200 商丘 5,986 1.22% 0.14%
201 遵义 5,978 0.09% -5.64%
202 菏泽 5,962 0.41% -2.83%
203 迪庆 5,949 2.91% 9.90%
204 益阳 5,939 3.03% 1.49%
205 广安 5,935 1.42% 0.29%
206 自贡 5,930 1.59% -2.70%
207 恩施 5,919 -0.58% 3%
208 资阳 5,898 -0.65% -0.80%
209 黄石 5,895 -5.91% -2.95%
210 郴州 5,891 2.85% 0.56%
211 雅安 5,872 1.59% 3.91%
212 海东 5,870 0.48% 15.14%
213 漯河 5,833 1.66% 1.91%
214 临夏 5,765 4.41% 22.50%
215 文山 5,750 0.62% 13.81%
216 伊犁 5,749 -0.21% 8.02%
217 防城港 5,741 1.77% -5.67%
218 定西 5,718 0.37% 6.97%
219 昭通 5,714 -3.27% -1.26%
220 萍乡 5,697 3.53% 5.06%
221 白银 5,685 -0.02% 2.61%
222 忻州 5,685 0.18% 11.85%
223 娄底 5,661 -2.09% 5.64%
224 喀什 5,653 4.98% 13.75%
225 贺州 5,647 -1.14% -7.55%
226 安康 5,636 0.26% -2.31%
227 锦州 5,621 3.26% 8.29%
228 孝感 5,607 -2.39% -9.15%
229 乐山 5,586 -1.52% 3.98%
230 焦作 5,568 -0.14% -4.60%
231 怀化 5,558 2.15% -3.39%
232 运城 5,517 -3.08% 5.89%
233 湘潭 5,496 0.22% -3.94%
234 牡丹江 5,476 0.22% -0.75%
235 葫芦岛 5,464 0.01% 2.72%
236 平顶山 5,450 1.67% -2.51%
237 汉中 5,415 -1.91% 4.01%
238 商洛 5,395 -1.40% 14.42%
239 驻马店 5,383 -1.10% -1.63%
240 乌海 5,380 9.48% 14.48%
241 衡阳 5,359 0.45% -3.86%
242 吕梁 5,348 2% 14.61%
243 黔东南 5,340 -2.81% -2.10%
244 随州 5,337 1.09% -6.10%
245 兴安 5,328 0.23% 5.38%
246 玉林 5,315 0.04% -6.12%
247 抚顺 5,300 4.02% 5.08%
248 延边 5,295 1.27% 3.64%
249 铜仁 5,295 0.42% 9.90%
250 齐齐哈尔 5,288 3.91% 5.14%
251 周口 5,275 0.24% 0.89%
252 通化 5,275 -1.22% -0.67%
253 渭南 5,261 -3.45% 1.32%
254 梧州 5,256 2.82% 0.66%
255 湘西 5,232 1.81% 6.36%
256 通辽 5,200 1.50% -6.27%
257 大庆 5,183 -3.76% -5.41%
258 宝鸡 5,157 0.34% 1.01%
259 巴中 5,117 1.77% 3.86%
260 邵阳 5,089 0.67% 2.21%
261 安顺 5,071 1.85% 1.19%
262 云浮 5,062 2.63% -5.64%
263 酒泉 5,052 3.82% 4%
264 四平 5,039 1.49% 3.72%
265 河池 5,017 2.44% 8.97%
266 营口 5,005 0.11% -0.30%
267 锡林郭勒 4,960 0.05% 4.97%
268 固原 4,949 0.18% 9.02%
269 本溪 4,888 -5.03% 0.41%
270 辽阳 4,872 8.23% 4.19%
271 荆门 4,857 1.34% -2.28%
272 呼伦贝尔 4,856 -0.63% 5.04%
273 克拉玛依 4,839 4.14% 5.33%
274 崇左 4,836 0.35% -3.69%
275 六盘水 4,795 -1.62% -2.59%
276 鞍山 4,751 -4.51% -0.35%
277 毕节 4,698 2.92% 2.72%
278 三门峡 4,694 -1.28% 3.45%
279 吴忠 4,673 -1.64% 13.20%
280 乌兰察布 4,664 -0.99% -1.85%
281 绥化 4,654 0.92% 14.23%
282 钦州 4,653 1.48% -0.59%
283 咸宁 4,635 -1.06% -1.07%
284 白城 4,606 3.92% 3.57%
285 金昌 4,538 10.31% 27.28%
286 阳泉 4,528 -2.64% 7.73%
287 朝阳 4,520 -0.73% 3.98%
288 盘锦 4,508 -1.25% 3.91%
289 伊春 4,415 13.15% 9.41%
290 松原 4,412 1.88% 0.80%
291 百色 4,366 1.55% 0.51%
292 黔南 4,341 -3.11% -7.91%
293 白山 4,301 0.33% 6.19%
294 巴州 4,270 -3.91% 9.97%
295 佳木斯 4,264 4.50% 0.51%
296 辽源 4,245 1.25% -1.99%
297 来宾 4,231 -2.47% -4.88%
298 黔西南 4,179 -3.97% -1.53%
299 阿克苏 4,160 1.29% 8.28%
300 嘉峪关 4,144 0.30% 3.95%
301 鸡西 4,067 0.48% 7.79%
302 中卫 4,030 -2.52% 6.55%
303 黑河 4,003 -3.68% 5.17%
304 铜川 3,909 -0.05% -9.48%
305 哈密 3,884 0.13% 3.91%
306 朔州 3,863 4.74% 6.77%
307 阜新 3,837 0.90% 1.61%
308 铁岭 3,815 -1.47% 0.44%
309 博州 3,721 -2.20% -0.55%
310 海西 3,555 -12.92% -10.47%
311 张掖 3,224 -0.57% -4.98%
312 七台河 3,201 0.21% -4.20%
313 石嘴山 3,006 5.47% 5.61%
314 双鸭山 2,820 4.24% 7.29%
315 鹤岗 2,191 -6.95% -2.17%

55城房价环比上涨,徐州领涨
贝壳研究院20日发布的《三季度地产政策回顾报告》显示,7月开始,东莞、杭州等地出台调控政策,此后针对市场热度快速上涨的市场现状,中央和住建部两次召集相关城市召开会议,自此拉开了楼市新的一轮政策调控序幕。
截至10月9日,杭州、东莞、宁波、深圳、南京、十堰、无锡、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川、绍兴、徐州等15城出台了一系列的房地产调控新政。
其中,70个大中城市中有11个城由于2020年7、8月房价指数较高,成为本轮调控的重点。“本轮调控打击炒房的核心目的就是稳房价,将投资需求挤出市场。11城中,除徐州外,其余城市房价同比指数增速回落。”上述报告显示。
国家统计局数据显示,9月份,徐州新房、二手房价格环比涨幅分别为1.4%、1.3%,领涨全国。此前的10月9日,徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》,明确加入“调控大军”。
那为何徐州会在房价增速控制中“掉队”,是“抄作业”不彻底吗?多位行业人士不约而同地表示,需要给政策以时间。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,今年3月以来徐州新房成交逐月走高,徐州房价涨幅居前是由于近期城市建设利好不断,同时房企拿地热情高,5月、7月徐州住宅用地成交溢价率在25%左右,市场预期走高,带动市场量价上行。
“虽然徐州房价上涨幅较高,但徐州已经出台调控措施,不排除后续几个月降温的可能。”严跃进认为,考虑到徐州一、二手房的价格涨幅都是最大的,客观上徐州要积极做好房价管控,尤其是一些地铁沿线和学位较好的二手房,要防范房东和中介机构炒作。

2020年中国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数

超30城市或将出台楼市收紧政策
成为本轮楼市调控重点的11个城市中,已经有多城为徐州打好了“样板”。
贝壳研究院报告显示,9月,11城中,6城房价同比指数在70个大中城市的排名环比8月下滑,其中深圳下滑5个名次,房价指数回落至调控政策出台前1个月(6月)的水平,预计后市稳定。
“可见本轮调控立竿见影,稳房价目标初步达到预期。”上述报告点评称。
接下来,楼市收紧政策可能会继续趁热打铁。中原地产研究中心统计数据显示,截至9月底,全国房地产调控政策次数高达403次。从近几个月的次数变化看,9月35次,8月32次、7月32次,6月31次。
中原地产首席分析师张大伟表示,房地产调控最宽松的2020年上半年过去了,调控收紧已经难免。“最近多地楼市收紧的趋势已经出现,预计后续起码有超过30个城市会出台收紧力度不同的房地产政策。”
58安居客房产研究院分院院长张波表示,诸如徐州、银川等城市在调控政策的压力下,房价上涨幅度开始收窄。加之后期调控持续收紧的预期不断增强,预计70个城市房价的后续整体环比涨幅大都将有效控制在1%的幅度内。
“当前房地产市场进入到传统的金九银十阶段,降价促销是主旋律。四季度各地库存压力依然较大,三条红线等约束也会带来一定影响,所以价格方面看不会过于强势。”严跃进表示。
他同时提醒,实际过程中,购房者要警惕各类虚假价格折扣等做法。对于监管部门来说,依然要管控各类炒作学区房的行为,积极引导中介开展业务,杜绝炒房行为。

2020年中国70个大中城市二手住宅销售价格指数

在全国房价均价迈入万元时代之后,对于未来的房价走势,笔者总结这么几点结论:
1、房价普涨结束了,房地产作为最好投资品的时代结束了,买房子不赔的时代结束了。房地产,在老百姓的资产配置中,已经退出了最好的选择行列,绝大多数城市的房价涨幅不可能暴涨大涨。炒房亏钱可能成为常态。就今年而言,除了少数城市,大多数城市的房价基本稳定。一些人总是认为房价是被炒起来的,这其实是很多没有房子的人的想法,一旦你买房子,你有了房子,你起码会放弃成见,正确看待房价规律。
2、房住不炒会成为长期政策。房住不炒其实是中国房地产政策的一次颠覆性改变。房地产过去承担很多经济性的功能,每次经济下滑,房地产都要承担救世主的角色,房地产也是主要的拉动经济的工具。房住不炒意味着,房地产的经济功能慢慢让位于社会功能和民生功能。
3、在房价进入万元之后,房地产调控却仍然滞后于房地产发展的现实。事实证明,靠调控解决不了中国房地产的问题,我们一直呼吁,房地产调控应该退出,加快构建制度机制,防止房地产大起大落,但由于种种原因,房地产长效机制的建设仍然蜗牛般蠕动,不逼到墙角,是很难出台的。
4、房地产作为最好投资品的时代结束,不代表房地产不是投资品。不代表房价普跌,不代表任何房子都不能买了。我前几天发了一微头条,说房地产作为最好投资品的时代结束了,立即有喷子说,你不是预测北京房价要反弹吗?怎么这么快变了!喷子们最需要的仍然是需要为自己的智商充电。房地产普涨结束,但房地产的结构性行情永远存在。中国的好城市,好房子确实不多。这是事实,未来的好城市好房子仍然具有溢价空间。
5、最后说说徐州第一吧。徐州,我这两年力推的城市了。今年重点调控的15个城市,除了唐山、绍兴、十堰我没有预料到今年的行情,其他基本都预料到了。这15个城市,要么是好城市,比如深圳、杭州、南京、成都;要么是价格严重偏低的城市,比如银川;要么是被严重唱空但其实没有那么差的城市,比如长春、沈阳;要么是未来极有发展前景的城市,比如徐州。徐州作为淮海经济区的唯一中心城市,未来10年的城市战略是成为这个区域的特大城市,记住,徐州是特大城市,这样你可以理解徐州房价为什么还有空间了。

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